Secara awam, masyarakat mengenal pembiayaan melalui bank dengan jaminan aset yaitu tanah dan bangunan. Dari aset dan bangunan yang dimiliki itulah, bank akan mencairkan dana untuk modal usaha/proyek. Dalam mencairkan dana tersebut, bank juga akan memperhatikan hal lain yang penting misalnya lama usaha dan fluktuasi neracanya. Jika semuanya memenuhi kriteria maka dana akan dicairkan misalnya maksimal 70% dari nilai aset yang telah di appraisal bank.
Selain dengan pembiayaan bank seperti penjelasan diatas, masyarakat masih banyak yang belum mengetahui bahwa pembiayaan proyek juga bisa melalui jaminan berupa kolateral EMAS/BERLIAN dimana kolateral ini sangat likuid karena diakui semua negara didunia sebagai jaminan untuk mencetak uang.
Keunggulan Pembiayaan Proyek dengan Kolateral :
1. Tanpa bunga bank. Murni bagi hasil sesuai kesepakatan bersama misalnya 60:40 untuk investor. Biasanya investor mendapat bagian lebih besar karena aset/kolateral yang dijaminkan di bank adalah milik investor.
2. Biaya administrasi bank lebih rendah dibanding pembiayaan tanpa kolateral. Pembiayaan melalui kolateral biasanya hanya membutuhkan +- 1% biaya bank/provisi dari nilai proyek sedangkan pembiayaan bank standar memerlukan biaya yang lebih besar lagi.
3. Dapat membiayai mega proyek dengan nilai ratusan milyar hingga triliunan. Bank lebih aman mencairkan dana melalui kolateral karena kolateral juga berfungsi sebagai balancing keuangan di bank. Artinya adalah jika bank harus mengeluarkan uang cash misalnya 50 triliun, bank tidak akan kolaps karena kolateral tadi akan membalancing neraca bank.
Hal ini berbeda dengan aset seperti tanah, bangunan dimana bank tidak akan berani mengeluarkan uang besar karena tanah dan bangunan bukanlah aset yang likuid dan tidak bisa dijadikan koleteral untuk mencetak uang. Bahkan jika anda memilik uang cash triliunan di bank sekalipun, bank tidak akan mengeluarkan uang besar tersebut tanpa adanya balancing dari kolateral karena dapat mengganggu neraca keuangan bank.
4. Resiko terbesar adalah pada investor karena yang dijaminkan ke bank adalah aset investor bukan aset pemilik proyek. Artinya investor dalam hal ini tidak hanya ingin profit saja tapi juga harus mau menanggung kerugian atas hilangnya aset jika proyek tidak berjalan dengan sebagaimana mestinya. Adapun aset investor yang diserahkan ke bank oleh investor sudah pasti melebih nilai proyek. Misalnya nilai proyek 100 M maka aset likuid yang dijaminkan ke bank bisa mencapai 200 M.
Untuk itu, sangat penting bagi investor untuk dapat memverifikasi proyek yang layak untuk dibiayai dengan melihat faktor lain seperti usia perusahaan dan fluktuasi neraca perusahaan yang memohon modal usaha.
Mekanisme Pembiayaan Proyek Melalui Kolateral :
1. Jika anda tertarik mendapatkan modal untuk membiayai proyek dengan kolateral, anda harus mencari investor yang memiliki kolateral dan dinyatakan ON/Valid di bank. Hal ini tidak mudah bagi orang awam karena banyaknya penipuan dari orang-orang yang mengaku sebagai pemilik kolateral dan mereka melakukan transaksi diluar perbankan.
2. Untuk mencegah penipuan, anda harus selalu memastikan bahwa semua mekanisme pembiayaan adalah melalui bank resmi. Jika anda memiliki bank officer (BO), maka ia dapat membantu anda untuk berhubungan dengan bank officer pihak investor karena hubungan BO dengan BO dapat menjamin keamanan bertransaksi. Penting juga bagi pemilik proyek/pemohon modal usaha untuk tidak melakukan transaksi diluar sistem perbankan yang resmi.
3. Investor selaku pemilik kolateral akan menerbitkan INSTRUMEN BANK seperti Bank Garansi 1832, SKBDN, SDB, Block of Fund dll atas dasar kolateral yang dimilikinya. Sebelum instrumen tersebut terbit, bank akan membuat SKB (surat keterangan bank) dan CL (confirmation letter) yang menyatakan investor memiliki kemampuan keuangan dan bersedia mendanai proyek tersebut. Setelah SKB+CL terbit maka instrumen bank bisa segera dibuatkan.
Instrumen bank tersebut dibuat atas dasar kontrak kerjasama antara investor dengan pemilik proyek. Instrumen yang telah dibuat bisa dicairkan dalam bentuk uang cash (cash fund/liquid) sesuai dengan tanggal jatuh tempo atau bisa dicairkan lebih cepat dengan diskonto/potongan dari bank. Instrumen bank biasanya akan diterbitkan dalam 14-21 hari kerja.
Penting untuk diketahui bahwa instrumen bank ada 2 kategori :
* Instrumen bank TANPA kolateral.
Instrumen bank ini TIDAK BISA dicairkan karena tidak memiliki jaminan/kolateral. Biasanya instrumen bank tersebut dikeluarkan atas dasar "Trust" atau kepercayaan bank saja karena telah melihat track record yang baik sehingga investor diberikan fasilitas bank berupa credit line. Jika instrumen bank tanpa kolateral tersebut mau dicairkan, maka harus dicari pemilik kolateral yang mau memberikan "nyawa" sehingga instrumen itu dibackup oleh kolateral.
* Instrumen bank DENGAN kolateral. Pemilik proyek sebaiknya mencari investor yang dapat menerbitkan instrumen dengan kolateral karena langsung dapat dicairkan dalam bentuk uang cash sehingga langsung dapat digunakan untuk modal proyek.
Untuk menerbitkan instrumen bank atas dasar koleteral investor, pemilik proyek hanya membayar biaya administasi bank +- 1% dari nilai proyek. Misalnya ingin membiayai proyek senilai 100 milyar, pemilik proyek membayar misalnya 1% yakni 1 Milyar dan akan keluar instrumen bank senilai 100 milyar. Tentu saja kolateral yang dijaminkan ke bank oleh investor nilainya harus lebih dari 100 Milyar. Contoh lain jika ingin mendanai proyek senilai 1 Triliun maka pemilik proyek harus membayar biaya provisinya sebesar 10 Milyar dan akan terbit instrumen bank senilai 1 Triliun yang dapat dicairkan.
Adapun pembayaran biaya administrasi bank wajib disetorkan ke bank melalui SPS (Surat Perintah Setor) resmi dari bank setelah semua pihak dinyatakan valid oleh pihak bank, yaitu valid proyeknya dan kolateralnya. Semua proses tersebut bisa dilakukan sehari penuh (one day service) di dealing room bank. Untuk itu kelengkapan dokumen seperti MOU investor dengan pemilik proyek, perijinan, proposal proyek/RAB dll harus dipastikan terlebih dahulu sebelum masuk ke bank.
Pastikan semua pihak berkumpul di bank untuk melakukan verifikasi dengan didampingi pejabat bank resmi sehingga transaksi dijamin keamanannya. Hanya bank yang dapat memverikasi validitas semua pihak dan semuanya dilakuan di dalam bank. Jika ada pihak yang tidak valid biasanya dikenakan pinalti oleh pihak bank karena dianggap wanprestasi bahkan bisa dipidana karena dianggap membuat keterangan palsu. Jadi jika sudah di bank, tidak bisa lagi main-main atau sekedar ingin tahu validitas masing-masing pihak.
4. Jika proyek berjalan lancar, maka kolateral investor akan aman karena modal proyek bisa kembali kepada bank dan kolateral tersebut bisa digunakan lagi untuk proyek lainnya.